Según el último informe de precios de idealista, Santa Eugenia es uno de los 18 barrios de Madrid en los que los precios de sus pisos han caído en 2016. De los 121 barrios analizados por este portal, la mayor caída es la producida en San Fermín (Usera) con un descenso del 11,6% y Santa Eugenia, donde han bajado un 7,8%.
Menores son las caídas en el céntrico barrio de Huertas-Cortes (-5,6%) y en el barrio de Abrantes en Carabanchel (-5,2%). En el lado opuesto están las subidas en Amposta, el barrio de San Blas, donde han subido un 15,4%. Le siguen Delicias en Arganzuela (15,3%), Ventilla – Almenara en Tetuán (14,6%) y Argüelles (13,7%) en Moncloa.
El informe confirma que Madrid finaliza 2016 con una subida interanual en el precio de la vivienda usada del 3,6%, lo que sitúa el precio del metro cuadrado en la capital en 2.921 euros. Atendiendo a su máximo histórico, alcanzado en la ciudad de Madrid el segundo trimestre de 2007 (4.035 euros/m2), la caída acumulada es del 27,6%.
Todos los distritos de la capital consiguen cerrar el año en positivo. La mayor subida se ha producido en Villaverde, donde los propietarios piden un 11% más por sus viviendas, seguido de Arganzuela, con un incremento del 9,7%, Chamberí con un 8% y Latina (7,9%). A pesar del importante incremento Villaverde es un ejercicio más el distrito más económico (1.382 euros/m2), mientras que en el lado opuesto de la tabla está el distrito de Salamanca (4.590 euros/m2), el más caro de la ciudad. Por detrás se sitúan Chamartín (4.072 euros/m2) y Chamberí (4.060 euros/m2).
El barrio de Recoletos, en el distrito Salamanca, es el más caro de la capital con 6.144 euros/m2 de media y el único con un precio superior a los seis mil euros por cada metro cuadrado. Le siguen Castellana, también en Salamanca, con 5.445 euros/m2, y Jerónimos en Retiro (5.246 euros/m2). El barrio más económico de Madrid es San Cristóbal en Villaverde (961 euros/m2), seguido por Entrevías en Puente de Vallecas (1.118 euros/m2), y San Andrés en Villaverde (1.291 euros/m2).
Crece el precio medio en la Comunidad de Madrid
En 2016, el precio medio en la Comunidad de Madrid creció un 1,1% hasta los 2.375 euros/m2. De los municipios analizados por idealista han registrado comportamientos divergentes. La mayor subida se ha producido en Parla, con un incremento del 15,6%. Le siguen Alcalá de Henares (9,5%), El Molar (5,8%) y Leganés (5,6%). En el lado opuesto encontramos la caída de Collado Mediano, donde los propietarios piden un 9,9% menos por sus viviendas que hace un año. Ciempozuelos (-7,4%), Villarejo de Salvanés (-5,2%) y Miraflores de la Sierra (-5,1%) completan la lista de las mayores caídas. Un año más, La Moraleja es el mercado más exclusivo de la comunidad, con 4.346 euros/m2. Le siguen Pozuelo de Alarcón (3.013 euros/m2) y Majadahonda (2.652 euros/m2).
“2016 ha sido un año de inflexión tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007. Aunque el año se cierra con una moderada variación negativa, durante el último trimestre la tendencia bajista que acumulaba durante los últimos 12 meses parece haberse revertido. El año del ‘desgobierno político’ es también el de la vuelta a la normalidad del mercado, que se produce a tres velocidades distintas. En primer lugar, con un crecimiento interanual de dos dígitos se encuentra Barcelona. Los precios en la capital catalana llevan una recuperación del 30% desde que llegaran a sus mínimos, en 2013. En Palma de Mallorca, a pesar de que los precios se han incrementado también más de un 10%, la recuperación desde mínimos todavía es del 14%” asegura Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.
En otras capitales como Madrid, Valencia, Sevilla, Alicante o San Sebastián el crecimiento no es tan fuerte pero la recuperación es clara y ambas ciudades han dejado ya atrás la crisis inmobiliaria. En tercer lugar quedan amplias regiones de España donde el precio de la vivienda usada sigue cayendo un año más, y no hay visos de mejora. Un stock que no termina de limpiarse y una falta de demanda siguen tensionando los precios a la baja.
Aunque todavía no hay cifras oficiales de compraventas en 2016 todo hace prever que el año cerrará por encima de las 400.000 operaciones cerradas, sostenidas principalmente por los buenos datos de ventas en Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia y Alicante. A este incremento en las ventas sin duda ha contribuido la reactivación del mercado hipotecario que ha tenido un crecimiento interanual en torno al 20%. La guerra comercial entre entidades parece haberse trasladado a las hipotecas de tipo fijo, que ya suponen un 30% del total de las hipotecas concedidas. Esto está provocando que los precios se estén reduciendo y que las novaciones (cambios de condiciones de las hipotecas existentes) se comiencen a decantar por ellas.
“En 2017 veremos un ‘suma y sigue’ de estas tres tendencias: mejora de precios en algunos mercados mientras que en otros los precios seguirán ajustándose; aumento de la concesión de hipotecas, especialmente las de tipo fijo y crecimiento sostenido de las compraventas. Al final no hay mal que cien años dure y si bien podemos descartar una nueva burbuja sí estamos ante un cambio de ciclo en los grandes mercados inmobiliarios” concluye Encinar.
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